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Sachwertfaktoren 2021 des Gemeinsamen Gutachterauschusses Hohenzollern

Definition Sachwertfaktoren

Sachwertfaktoren passen den gutachtlich ermittelten vorläufigen Sachwert an die Lage auf dem Grundstückmarkt an. Sie werden gemäß § 193 (5) Baugesetzbuch aus der Kaufpreissammlung abgeleitet.

Erläuterung Sachwertfaktoren

Nach § 21 (3) ImmoWertV geben Sachwertfaktoren das Verhältnis zwischen dem vorläufigen Sachwert und dem marktangepassten vorläufigen Sachwert an, ohne dabei die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
In den folgenden Diagrammen sind die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Doppel- Reihenend- und Reihenmittelhäuser dargestellt.

Rahmendaten

Stichtag 30.06.2021
Gebiet Bisingen, Burladingen, Grosselfingen, Haigerloch, Hechingen, Jungingen, Rangendingen
Datengrundlage Kaufpreissammlung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern (NHK 2010)

Beschreibung der Stichprobe

Auswertungszeitraum 01.01.2021 bis 31.12.2021
Anzahl der Kauffälle Stichprobe Ein- und Zweifamilienhäuser = 145 Stück
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 29 Stück
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 29 Stück
Durchschnittliche Bruttogrundfläche Ein- und Zweifamilienhäuser = 390 m2
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 293 m2
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 476 m2
Durchschnittliches Bereinigtes Baujahr Ein- und Zweifamilienhäuser = 1979
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 1978
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 1973
Durchschnittliche Grundstücksfläche Ein- und Zweifamilienhäuser = 741 m2
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 382 m2
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 568 m2
Durchschnittlicher vorläufiger Sachwert Ein- und Zweifamilienhäuser = 264.216 €
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 164.713 €
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 145.604 €
Durchschnittlicher Bodenrichtwert Ein- und Zweifamilienhäuser = 135 €/m2
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 144 €/m2
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 96 €/m2
Durchschnittlicher Gebäudestandard (sehr einfach, einfach, mittel, gehoben, stark gehoben) Ein- und Zweifamilienhäuser = einfach - mittel
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = einfach - mittel
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = einfach
Bestimmtheitsmaß R2 Ein- und Zweifamilienhäuser = 0,47
Doppel-, Reihenend- und Reihenmittelhäuser = 0,48
Doppelhäuser mit Scheune  unter einem Dach = 0,44

Beschreibung der Ermittlungsmethode

Ermittlungsmethode 1. sachverständliche Ausreißerkontrolle grob auffälliger Einzelwerte
2. logarithmische Regressionsanalyse
3. Ausreißerkontrolle über 3Ϭ-Grenze (Wahrscheinlichkeit = 0,27 %), dreifache Standardabweichung (Wahrscheinlichkeit = 99,73 %)

Modellparameter Sachwertfaktor

Objektart bebaute Grundstücke
Grundstücksart Ein-, Zweifamilienwohnhäuser, Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser
Grundstücksfläche marktübliche, objektbezogene Grundstücksfläche
Bodenwert ungedämpfter, aktuell gültiger Bodenrichtwert
Baupreisindex letzter vor dem Kauffall veröffentlichter Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes ohne weitere Umrechnung auf den Kaufzeitpunkt, Basisjahr 2010
Regionalfaktor 1
Gebäudebaujahrklassen keine
Normalherstellungskosten NHK 2010
Baunebenkosten ohne Ansatz, da in den NHK 2010 enthalten
Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche
Gebäudestandard gemäß NHK 2010 1 (2) und Nummer III
Baujahr Jahr nach der Baugenehmigung
Gesamtnutzungsdauer gemäß Sachwertrichtlinie 2012 Anlage 3 mit Interpolation gemäß Standardstufen, Rundung auf 5 Jahre
Restnutzungsdauer GND abzüglich Alter, mindestens aber 10 Jahre bei unterstellter wirtschaftlicher Nutzbarkeit, bereinigt um Modernisierungsmaßnahmen gemäß Sachwertrichtlinie 2012 Anlage 4
Berücksichtigung von Modernisierungen gemäß ImmoWertV Anlage 2
Alterswertminderung linear
Wert baulicher Außenlagen pauschal 5 %
besondere Bauteile gemäß ehemaliger Anlage 4 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie 2012 für:
-  Dachgauben,
-  Balkone, Dachterrassen
-  Treppen / Stufen
-  Vordächer
Außerdem
- unbeheizte Wintergärten sachverständig nach Größe, Bauart
-  Gewölbekeller werden in der Bruttogrundfläche berücksichtigt
-  ausgebaute Spitzböden werden in der Bruttogrundfläche berücksichtigt
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bereinigte Kaufpreise ohne besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale